这一年，证监会决议展开不动产私募投资基金（REITs）试点，许可契合前提的私募股权基金办理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量室第地产半岛平台、贸易地产、根底设备，以增进房地产企业盘活运营性不动产并探究新的开展形式。

　　这意味着，不动产私募投资基金的种别险些涵盖大部门不动产种别资产，这为鞭策不动产私募基金开展供给了主要的政策撑持和保证。

　　在12月20日举行的2023年SIPEF·中国不动产基金投资办理年会上，金浦投资总裁吕厚军指出，回忆中国不动产私募股权基金开展的过程，从2000年头房地产私募基金的探究，到不动产私募基金的改变，房地产基金到不动产基金，一字之差阐明了行业正在迈向新的开展阶段。

　　据理解，从2021年6月落地到如今，今朝沪厚交易所统共刊行29支REITs，刊行范围到达1000亿元，资产范例包罗财产园区、保证性租赁住房半岛全站、高速公路、仓储物流、新能源等根底设备范畴。

　　值得一提的是，本年3月份，消耗根底设备也曾经归入REITs范畴，到11月份首批消耗REITs正式得到审批，公募REITs在市场范围、资产范例等方面连续扩容。

　　上海市国际股权投资基金协会不动产分会会长庄巍以为，房地产行业从高速增加迈向了高质量开展的时期，行业开展的内生逻辑在改动，但这些内生逻辑的改动实践上并没有改动全部中国经济连续向好的根本面，不动产投资仍旧大有可为。

　　庄巍暗示，今朝海内已从政策层面赐与了许多利好，REITs的试点已有两年，本年上半年又推出一个重磅的不动产私募基金的试点，不论从REITs仍是试点促进的程序和行业笼盖的范畴来讲，都是不动产投资往前的一大步。

　　在不动产私募投资基金（REITs）范畴，不能不说起新加坡企业凯德投资。20多年来，凯德投资共积累了8次REITs的IPO经历，和两次内部REITs兼并整合经历，今朝凯德办理6支上市REITs平台。

　　凯德投资中国群众币基金和商用基金董事总司理伍佩菡暗示，依托凯德在外洋REITs的接受经历，接下来也方案以消耗方案设备、财产园区和租赁住房作为底层资产，主动规划中国REITs赛道，为投资者带来不变可连续的报答。

　　“近来几年，已往头部十分优良的开辟商不竭面对活动性成绩，因而会有大批一线都会中心肠段的优良资产开端出卖，如今是一个很好的时机去投资这些中心肠段的中心资产，然后穿越周期。”

　　除此以外，投资者需求掌握政策风口机缘的投资时机。在伍佩菡看来，中国的经济不断离不开政策的指导和撑持，当前中国也在主动地追求和探究经济构造转型、财产晋级、供给链宁静等一系列宏观政策的重点存眷范畴，因而凯德也在不断规划和加码新经济类资产。

　　“也在探究并购平台的时机，期望经由过程平台的并购不竭增强凯德的基金召募才能和资产办理才能等，从而为将来的计谋规划和开展供给更多的能够性和空间。”

　　毫无疑问，有当期现金流会成为支流机构投资的重点，因而会更存眷具有当期不变现金流资产，偏向于得到不变报答的投资战略。

　　博枫资产房地产营业董事总司理杨毅文暗示，从REITs角度来讲，对下一步不动产行业的开展很故意义。

　　最枢纽的一点是，REITs渠道盘活了真恰好的资产。许多资产没有买通管退，便很难把资产的代价货泉化再投到新的项目内里，再发生对社会无益的效益大概现金流的项目内里。

　　但假如真正地促进REITs的开展，就可以够又会开释一大部门的资金投到下一步为社会带来缔造效益的项目中来。

　　“受环球供给链影响，团体市场对产业仓储的需求城市有提拔，并且自己的环球供给链就长短常高效。在这个在大情况差遣下，供给链是持久的且十分有时机去投资的赛道。”

　　从2021年开端试点公募基金，试点两年来，根底设备REITs为行业带来哪些变革？根底设备又怎样改动不动产投资？又将会晤对哪些应战？

　　中航基金不动产投资部总司理宋鑫以为，从政策层面来看，中国对REITs撑持是无庸置疑的，并且必定还会坚决地走下去。

　　今朝除首批消耗根底设备这四个项目外，市场上很多大的运营主体都在做根底设备REITs筹办，将来REITs的市场次要的增量该当会合合在贸易方面。

　　宋鑫暗示，前不久中金陈述也判定，将来REITs体量重点在三大范畴，一是交通类，二是“双碳”，三是贸易不动产，将来包罗旅店、写字楼、综合体必然会铺开，会是市场次要的构成部门。

　　“二级市场比力暗澹。本年以来二级市场仍是常常呈现分发征象，近来四单首批扩募的项目也有解禁。固然不是都在跌，但团体市场的感情比力灰心。”

　　据Wind数据显现，近来公布一周年的中证REITs（开盘）指数持续5个月下跌，并于克日革新设立以来新低，本年更是下跌31.08%，大幅跑输各种资产表示。

　　宋鑫指出，REITs产物的二级分化缘故原由有许多，此中包罗底层资产运营成绩，另有办理人的办理才能成绩。

　　好比统一类资产，呈现一样的成绩，由于差别的办理方法，形成二级市场表示方法是差别的，愈来愈多的投资者在停止投资的时分会看守理人。在REITs这个范畴，今朝还没有明星基金司理，但信赖会呈现明星团队。“办理人对资产的赋能，我以为必然会经由过程某种路子显现出来。”

　　别的，底层资产运营不及预期。在宋鑫看来，近来市场贩卖压力也较大。“像华润要放在已往几年都是份额抢不着，如今仿佛为了胜利刊行，刊行人包罗基金公司还做了很多事情，但今朝量都不是很悲观，包罗1.17倍也是立异低，客观反应了市场状况。”

　　投资者构造比力单一和配套政策也有待进一步完美也是主要缘故原由。“证监会近来做了构造机构架构调解，之前REITs是两个机构管，如今同一划到债券司，会建立一个REITs处，本能机能分别更分明了。

　　“包罗扩募，从二级市场表示来看不太胜利，如今新的项目标审批流程不是很明白，将来还需求两个部委的和谐。和管帐记账的成绩，假如有明白的说法，对二级市场的不变性结果会更较着一些。”

　　宋鑫以为，这会间接影响到将来投资者的范例和投资者对二型市场颠簸的反响。但不管是从文件分别仍是资产的上市，REITs都只是权益性产物。

　　资产上市后能否有优良的生长性，收益实际上是来自于底层资产不变运营，但其实不克不及包管上市以后的现金流与上市时是分歧的。别的，根据如今二级市场开盘价到底能否有差别，也都能证实REITs自己是权益性产物。

　　以是，面对二级市场颠簸比力大，投资者不克不及以为REITs就是保本型，好比每一年牢固分红几。下一步羁系层还需求为广阔投资者做更多科普教诲。

　　羁系会愈来愈增强，风险的化解多是将来面对的主要使命。中联前源不动产基金总司理何亮宇以为，做好产融风险断绝很主要。

　　“已往讲要产融分离，配合开展。但如今要做好产融别离，专注股权投资，专注不动产投资的机构才有时机。”

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